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高田が共著で執筆しました

内容証明研究会 > 土地・建物の立退き・賃貸敷金問題(地主・売手)

土地・建物の立退き・賃貸問題と内容証明

土地建物賃借・売買契約の問題や建築家や設計士と施主のトラブルも多くなっています。 また、供託金留保の通知は必ず内容証明で出しましょう

家賃を払ってくれないということから、家賃の値上げ、増改築・建て替えの申し込み、定期借家契約の更新、など、貸借にしても、売買にしても、土地・建物に関することは何か通知する場合は内容証明郵便でするのが、適当だと思われます。金額が大きいことですので、、、、土地建物に関する問題は、とてもたくさんあります。ですが、ここでは、よく質問をうけることの説明をします。民法ノート賃貸借売買のページも参考に!

建築・建て替えに関するご相談はなるべく有料相談をご利用ください。m(__)m

その1 建て替えたい!(立退いて欲しい)

建替えたい!

もうそろそろ、アパートも老朽化してきたし、建替えたいのだけど・・・・・・

 立退いて欲しい日より6ヶ月以上前に、各住民に内容証明郵便でお知らせすることが必要です。立ち退きには、立ち退き料が必要だったり、ゴネる住民もいて、なかなかスムーズに立退いてもらうことができません。

 内容証明郵便でお知らせする際に、6ヶ月後に契約解除したい旨と、あわせて、住民が早く立退いてくれる、、、、立ち退きたくなるような文章を盛り込むことで、早期解決、更に、予定していた立ち退き料が半分以下で抑えられたという、実績とノウハウがあります。

 人の心を動かす、そんな内容証明を送付しましょう。

新聞連載で、立ち退きに関する記事を書きました。2004年7月8日 ウイークリー情報誌 「TOUCH」 [身近なトラブルQ&A]

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その2 家賃・地代を払ってくれない場合

内容証明郵便で催促します。その後、何ヶ月にもわたって賃料を払わない借り主には債務不履行で賃貸借契約を解除することができます。

 このとき、内容証明郵便には、

1.家賃を払ってください。

2.支払われなかったときは契約を解除します。

という、2点を入れておきます。これは、基本です。(契約解除のページ参照してくださいね)

家賃未払いのまま、引っ越しされた場合は?

新しい住所地に内容証明郵便で催促します。新しい住所がわからない場合は、ご相談ください。住民票を追って引っ越し先を調べることができます。ただし、相手がきちんと住民票移転していた場合です。引っ越し直後は住民票移転はしていなくても、不都合がおおくなって、しばらくたつと、住民票を移転する場合がありますので、あきらめずに、半年おきくらいに住所を調べます。

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その3 家賃を値上げしたい

値借地借家法32条1項

    値上げのための4条件

  1. 固定資産税、都市計画税などの負担が増えた!
  2. 土地建物の価格が高騰した!
  3. 近所の家賃と比べて、安っ!!!
  4. 家賃を増額しないという、約定をしていない。

これらの条件にあっていれば、家賃の増額請求をしてもかまわない。と、されています。値上げの意思表示(何月分から、家賃を○○円に増額したい)をしなければなりません。これは口頭でも文章でもいいのですが、借り手が、値上げに納得せず、無視する場合も考えられますので、やはり、内容証明郵便で”値上げ請求をした”証拠を作っておきます。

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その4 家賃を供託された場合は?

家賃の値上げをしたら、何も言わずに旧賃料を、供託された場合

放ったらかしにしている家主さんが結構、います。供託金にも、利子はついていきますが、(1万円以上につき年間1円)スズメの涙ほどにもなりません。

 まず、値上げについて話し合いをして、だめなら、調停手続をして、最後に裁判で争いますが、長期化した場合、その間の家賃、ほしいですよね。そこで、供託金を黙って受け取るのではなく、「賃料の一部として受領する」旨の内容証明郵便を出してから、供託所に還付(払い出)を受ければいいのです。供託金留保といいます。

 また、少し荒いですが、供託をできる場合というのが、民法494条に規定されていて、それによると、

1.借家人が旧家賃を家主に持参したのに家主が受取りを拒否した。

2.家主があらかじめ新家賃でなければ受け取らない旨を明らかにしているとき。

のどちらかに限られています。ですから、旧家賃を持参したり、振り込みもせずに、突然供託されたときは、有効な供託とはいえませんので、賃料不払いを主張して、契約の解除をすることも可能になります。

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高田が共著で執筆しました


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